Сергей Лукин: Необходимо найти сбалансированное решение по льготной ипотеке

Сенатор выступил в Совете Федерации

Сергей Лукин.

Автор: Ольга Вороновская. Фото: автора.

Сенатор от Воронежской области Сергей Лукин поднял в Совете Федерации острый проблемный вопрос, касающийся льготной ипотеки. Выступление парламентария прозвучало ходе пленарного заседания верхней палаты парламента, состоявшегося 7 февраля в Москве.

Срок действия программы льготной ипотеки, согласно соответствующему постановлению Правительства РФ, был определен до 1 июля 2024 года. Однако с начала текущего года возникла ситуация, которую Сергей Лукин охарактеризовал как «полнейшую неразбериху взаимодействия между банками и застройщиками в вопросе ипотечного кредитования».

Сенатор сообщил, что три ведущих банка («Сбер», ВТБ и «Альфа-Банк»), на долю которых приходится порядка 85% от общего объема ипотечного рынка, заявили, что будут работать только с теми застройщиками, кто готов выплачивать комиссии за сделки.

По словам Сергея Лукина, эти банки требуют подписания партнерских соглашений в выплате застройщиками комиссии, размер которой, в зависимости от вида ипотеки с господдержкой, составляет от 8 до 10%.

В то же время ряд других известных банков оставил условия для льготного ипотечного кредитования прежними.

«В отсутствие официальных разъяснений люди, желающие получить ипотечное кредитование, находятся в ситуации высокой неопределенности и пытаются найти лучшие условия в банках. Мы действительно оказались в таком положении, когда кроме ипотеки нет иных реальных возможностей улучшить жилищные условия», — заявил Сергей Лукин.

Как сообщила корпорация ДОМ.РФ, в январе текущего года кредитным организациям были распределены дополнительные лимиты по ипотечным госпрограммам – в том числе и тем банкам, которые ввели комиссию для застройщиков.

Тем временем некоторые крупные застройщики как в столице, так и в регионах приостановили работу с банками по льготным программам на условиях субсидирования. Эта позиция компаний напрямую связана с существующей экономикой строительства.

Сергей Лукин выразил обеспокоенность тем, что выплата комиссии банку застройщиком может привести к увеличению стоимости жилья – на неизбежность такого хода развития событий указывают выводы экспертов.

«Средний срок от старта продаж до момента раскрытия счетов эскроу составляет полтора-два года. Соответственно, комиссии банкам будут выплачиваться застройщиком из кредитов, которые выданы под проектное финансирование», — пояснил сенатор.

По его оценке, во многих субъектах РФ это невозможно из-за низкой маржинальности строительства жилья, что создает угрозу банкротства региональных застройщиков.

Обосновывая свои решения, банки ссылаются на постановление Правительства РФ от 15 декабря 2023 года, которым был снижен размер государственной субсидии кредитным организациям по льготным ипотечным программам.

Но ЦБ РФ не согласен с доводами банков, заявляющими об убыточности льготной ипотеки в нынешних условиях без субсидирования застройщиком.

Так,  директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов в ходе пресс-конференции в конце января подтвердил, что льготная ипотека осталась выгодной для банков и после ужесточения ее параметров – даже без комиссии застройщиков. Просто снизилась ее маржинальность.

«Банки имеют возможность контролировать счета эскроу, которые недоступны застройщикам, а также получать высокую доходность от проектного финансирования. Суммируя эти факторы, можно предположить весьма существенную доходность банков по направлению льготной ипотеки», — аргументировал свою точку зрения Сергей Лукин.

Он добавил, что в настоящее время Федеральная антимонопольная служба (ФАС) осуществляет проверку банков  с целью анализа обоснованности решений об установлении комиссий с застройщиков. Однако банки не торопятся снижать комиссии.

Сергей Лукин рассказал, что в рамках поиска выхода из сложившейся ситуации обсуждаются различные варианты изменения системы господдержки ипотеки – в том числе это касается повышения адресности льготных ипотечных программ, введения дифференцированной ставки ипотеки для разных регионов, возможности ограничения прибыли застройщиков при реализации программ господдержки, внедрения системы жилищных депозитов и так далее.

Сенатор выступил с инициативой провести на площадке Совета Федерации мероприятие, которое объединило бы все заинтересованные стороны, включая профильные министерства, регулятора в лице ЦБ РФ, банки и застройщиков. Целью диалога, по мнению Сергея Лукина, должен стать поиск сбалансированного решения и установление переходного периода до принятия единых правил и условий всеми участниками рынка ипотечного кредитования.

«Граждане должны иметь возможность улучшать свои жилищные условия», — подчеркнул парламентарий.

Вице-спикер Совета Федерации Николай Журавлев поддержал предложение воронежского сенатора и проинформировал, что соответствующее обсуждение может состояться в течение ближайшего месяца.

В свою очередь, Председатель СФ Валентина Матвиенко также указала на необходимость найти правильное и сбалансированное решение проблемы.

Отметим, что об актуальности поднятого сенатором Сергеем Лукиным вопроса красноречиво свидетельствует такой факт: в настоящее время основная часть ипотечных кредитов выдается именно по госпрограммам – согласно оценке ЦБ, около 74%.