14:10 31 декабря 2025
Рынок новостроек выстоял под давлением: итоги 2025 года удивили аналитиков
Продажи по ДДУ выросли в деньгах за счёт рассрочек, «Семейной ипотеки» и роста цен, но у застройщиков усилились финансовые риски
Новостройка в Воронеже.
Итоги 2025 года на первичном рынке жилья оказались заметно лучше ожиданий, несмотря на жёсткие рыночные условия и отсутствие массовой льготной ипотеки. По оценкам аналитиков ДОМ.РФ, объём продаж жилья по договорам долевого участия в рамках 214-ФЗ сохранился на уровне прошлого года и составил 25–26 млн квадратных метров. При этом в денежном выражении рынок вырос: застройщики реализовали жильё на 5–5,2 трлн рублей против 4,7 трлн рублей в 2024 году.
Один из ключевых факторов — адаптация рынка. Снижение ипотечных выдач на фоне высоких ставок не привело к падению продаж новостроек. Заметно выросла доля сделок за собственные средства и в рассрочку. Структура спроса изменилась: в ипотеку в 2025 году было приобретено 68% квартир по ДДУ против 76% годом ранее, тогда как доля покупок за наличные и в рассрочку увеличилась с 24% до 32%.
Вторым важным драйвером стало восстановление ипотечного рынка во второй половине года и особенно высокий спрос на «Семейную ипотеку». Если первое полугодие прошло на фоне спада из-за отсутствия массовых программ господдержки, то во втором полугодии начался рост рыночных выдач. Этому способствовало снижение ставок примерно на 10 процентных пунктов — с 30% до 20%. Четвёртый квартал выделился резким всплеском интереса к «Семейной ипотеке»: многие заемщики стремились оформить кредит до возможного ужесточения условий программы в 2026 году. В целом за 2025 год было выдано около 1 млн ипотечных кредитов на 4,4 трлн рублей, что примерно на 11% ниже показателей 2024 года.
Ускорение спроса во второй половине года привело к росту цен, поэтому в денежном выражении рынок прибавил сильнее, чем в квадратных метрах. По итогам 2025 года цены на новостройки выросли примерно на 10%, превысив инфляцию на 4 процентных пункта. В Москве рост составил около 20%, в Московской области — порядка 13%. Основная часть подорожания пришлась на второе полугодие.
На этом фоне в строительном секторе усилилось давление. Скорость реализации непроданного жилья снизилась с 3,7 года в июне до 3,4 года к концу года. Распроданность жилья с учётом стройготовности в декабре составила 70% — это минимальный уровень, при котором возможно полностью погасить задолженность по проектному финансированию. При этом задолженность росла быстрее продаж, а её покрытие средствами на эскроу-счетах снизилось до 68–69%. В ряде регионов этот уровень оказался ниже порогового, что заметно усложнило обслуживание долгов для застройщиков. Средняя ставка по проектному финансированию при этом снизилась до 10,1% с максимальных 10,7% благодаря снижению ключевой ставки.
Аналитики также обращают внимание на сокращение запусков новых проектов — на 13%, до 41 млн квадратных метров. Это рассматривается как фактор потенциального дефицита предложения и нового витка роста цен в перспективе двух–трёх лет.
По вводу жилья ожидается результат, близкий к уровню прошлого года: около 107 млн квадратных метров, включая 45 млн квадратных метров многоквартирных домов и 62 млн квадратных метров индивидуального жилищного строительства.
В 2026 году ключевое влияние на рынок окажет темп снижения ключевой ставки. Именно он будет определять стоимость проектного финансирования и динамику спроса на рыночную ипотеку. Среди основных рисков аналитики выделяют неполную оплату гражданами накопленной рассрочки на сумму около 1,4 трлн рублей, а также обслуживание застройщиками части кредитов по ставкам проектного финансирования 16% и выше, на которые приходится примерно пятая часть всей задолженности.
